房产交易型受贿如何认定？

本文依据

• 《中华人民共和国刑法》第三百八十五条、第三百八十六条
• 最高检第六十一批指导性案例：蔡某某受贿、洗钱案（检例第249号，2026年4月13日发布）
• 最高人民法院、最高人民检察院《关于办理贪污贿赂刑事案件适用法律若干问题的解释（二）》（法释〔2026〕6号）第二十三条
• 中央纪委国家监委网站“你问我答”《查办房产交易型受贿案件需注意什么》

一、房产交易为什么容易被用于隐性受贿

房产价格高、波动大、交易链条长，容易被用来隐蔽输送利益。传统形态是明显低价买房、明显高价卖房；新形态则是以少量定金“锁定”房产，不签合同、不付房款，等房价上涨后由请托人配合“一手更名”转售，把增值收益交给公职人员。形式上是市场交易，实质上可能是权钱交易。

二、检例第249号：定金锁房、待涨转售的处理规则

最高检第六十一批指导性案例中的蔡某某受贿、洗钱案，正面回答了这类新形态的定性问题。该案中，蔡某某在没有购房能力的情况下，认购总价约 2000 万元的两套房产，按规定每套应付定金 50 万元，其仅支付 20 万元；此后一年多未签认购合同和买卖合同、未支付购房款，开发商既不催交，也不追究违约责任。房价大幅上涨后，蔡某某授意请托人通过“一手更名”方式以市场价出售房产，售价与应付房款的差额 524.2 万元转入其指定账户，扣除定金后实际获利 504.2 万元，受贿数额即以此认定。(最高人民检察院)

检察机关的论证思路值得注意：蔡某某支付少量定金的目的不是购房，而是规避真实购房需要承担的价格波动风险，“锁定”未来增值收益；其从未取得房产所有权，无权处置房产，所获收益本质上是请托人对本属于自己的售房收益的让渡。连那 20 万元定金，也被评价为使交易“貌似真实”的掩饰行为。

三、市场优惠和受贿型优惠怎么区分

真实的市场优惠通常面向不特定对象，有公开销售政策和统一折扣规则，要求真实付款，并附违约责任。受贿型优惠则相反：只给特定公职人员或其亲属；价格明显偏离市场；认购资格、付款条件、违约责任都被特殊照顾；优惠原因与职权帮助直接相关。

房产交易型受贿的关键不是“有没有优惠”，而是“为什么只有他能拿到这个优惠”。

四、办案机关重点审查哪些证据

这类案件的证据审查通常围绕以下材料展开：

• 认购合同、买卖合同及补充协议；
• 付款记录、定金记录、按揭资料；
• 房产公司的销售规则和内部优惠政策；
• 同楼盘同期同户型的成交价格；
• 是否办理网签、备案、交房；
• 更名、转售、退款、结算材料；
• 请托事项和职权帮助的对应材料。

没有真实购房能力、没有真实付款、没有承担市场风险，却享受了房价上涨的全部收益，这种“收益”很难解释为正常交易所得。

五、辩护重点在哪里

房产交易型受贿的辩护，不能简单地举出合同、发票和定金，而要围绕交易的真实性展开：是否具备购房资格和支付能力，是否真实承担了房价涨跌风险，优惠是否属于公开、统一的市场规则，请托事项与购房安排之间是否存在因果关系。

数额层面则要辨析双方合意输送的究竟是购房差价还是增值收益。两种认定路径对应的数额可能相差较大，直接影响量刑档次。

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