作者：王长山律师｜湖南芙蓉律师事务所资深刑事律师　·　撰写及资料更新时间：2026年7月18日

只支付少量定金保留两套房产，等房价上涨后再由开发商出售，把差额转给自己，这笔收益应当按照购房优惠计算，还是按照最后实际拿到的钱计算？

最高人民检察院检例第249号蔡某某受贿、洗钱案给出的答案是：在双方意图输送房产增值收益、房产已经出售且收益实际取得的情况下，按照实际获利数额认定。

这个结论不能简化为“房价上涨就是受贿”。真正决定计算方法的，是双方约定输送的利益对象，以及所谓购房人是否真实取得权利并承担相应风险。

一、检例第249号的基本案情

蔡某某原系厦门某国有建设公司总经理。某集团与某投资公司联合开发商品房项目后，蔡某某接受相关人员请托，利用职务便利，为该项目向其任职公司借款1.5亿元提供帮助。

2012年初，开发商以内部优惠价格向项目股东及股东推荐的特定人员销售部分房产。销售规则要求每套房支付50万元定金、签订认购合同，并在7日内付清房款或者办理按揭贷款；逾期不付款则解除认购。

蔡某某认购了总价约2000万元的两套房产。按照规定应支付100万元定金，他实际只支付20万元。此后一年多，他没有签订认购合同和商品房买卖合同，也没有支付购房款。开发商没有催款、解除认购或者追究违约责任，两套房仍然为其保留。

2013年房价上涨后，蔡某某授意相关人员通过“一手更名”方式，以市场价将两套房直接出售。相关人员配合出售，并在原认购价基础上额外给予每平方米3000元优惠。

两套房的出售价格与蔡某某应付房款之间形成524.2万元差额。该款转入蔡某某指定账户，扣除其实际支付且没有退还的20万元定金后，实际获利504.2万元。

二、为什么不按照购房优惠总额计算？

2007年“两高”《关于办理受贿刑事案件适用法律若干问题的意见》规定，国家工作人员利用职务便利为请托人谋取利益，以明显低于市场价格购买房屋等物品的，以受贿论处，受贿数额按照交易时当地市场价格与实际支付价格之间的差额计算。

这套规则适用于真实发生的低价交易：购房人实际付款、取得房屋权益并承担资金占用、贷款和价格涨跌风险，请托人输送的是购房时的特殊价格优惠。

蔡某某案不是这种交易结构。

审查内容低价购房型受贿检例第249号的锁房获利
交易目的购买并取得房产等待涨价后取得售房收益
合同与付款通常签订合同并支付房款未签购房合同，未支付购房款
房屋权利取得或者实际控制房产权益未取得所有权和处分权
风险承担承担融资、违约和价格涨跌风险没有承担正常购房风险
输送对象购房时的特殊价格差额出售后兑现的房产增值收益
数额规则市场价与实际支付价的差额实际取得的净收益

如果仍按购房优惠总额计算，就等于先承认蔡某某是一名真实购房人，再计算其享受了多少优惠。但案件事实表明，他没有完成购房，双方真正安排的是等待价格上涨后转移收益。

三、房价由市场推动，为什么收益仍可能构成受贿？

房价上涨与市场行情有关，但市场上涨不能自动证明相应收益应当归蔡某某所有。

判断一项收益是不是正常投资所得，要看行为人是否真实取得相应权利，并承担与收益对应的风险。蔡某某没有支付购房款，没有取得产权，也没有承担资金占用、贷款成本和价格下跌风险。真正持有和处分房产的仍是开发商。

开发商将原本应由自己取得的售房收益转给蔡某某，与其此前获得的1.5亿元借款帮助相对应。因此，本案认定的不是市场涨价本身，而是请托人把售房收益作为职务帮助的回报进行让渡。

一个有助于审查交易真实性的问题是：如果房价没有上涨而是下跌，所谓购房人是否仍须付清约2000万元房款，并独自承担损失？收益和风险是否对应，往往比一张定金收据更能说明交易性质。

四、20万元定金为什么要从524.2万元中扣除？

最高检公布的审查意见认为，蔡某某支付20万元定金，是为了使认购、出售和转款过程呈现交易特征。但这20万元确实已经支付给开发商，而且没有退还。

房产出售形成的差额：524.2万元

减去实际支付且未退还的定金：20万元

实际获利：504.2万元

认定一笔付款具有掩饰作用，不等于可以忽略真实发生的资金支出。本案按照净收益计算，真正进入蔡某某个人利益范围的是504.2万元。

检例第249号明确处理的是这20万元定金。其他案件中的税费、佣金或者融资成本能否扣除，还要审查是否真实发生、是否由本人承担以及是否与收益取得直接相关，不能一概照搬。

五、房产增值收益型受贿主要审查哪些证据？

审查事项需要回答的问题常见证据
双方合意约定输送的是购房差价，还是未来的房产增值收益？供述、证人证言、聊天记录、结算安排
真实购买是否具备付款能力，是否签约、贷款并按期履行？认购书、买卖合同、资产及融资材料、付款流水
销售规则其他认购人逾期如何处理，特定人员为何可以长期保留房源？销售政策、内部审批、同期认购与违约记录
风险与控制谁承担下跌、融资和违约风险，谁决定出售和更名？产权、网签、更名、出售及公司内部资料
职务对应房产安排为什么发生，是否对应具体请托和职务帮助？借款、审批、协调事项及完整时间线
数额核算差额如何形成，定金是否退还，款项最终由谁取得？销售台账、财务凭证、银行流水、结算单

不能因为最终存在房产差价，就倒推双方从一开始约定输送全部升值收益；也不能因为支付过一笔定金，就当然认定为真实投资。相关事实应当由客观材料和言词证据相互印证。

六、家属可以先整理哪些材料？

如果案件中的受贿数额涉及内部购房、房产更名或者出售收益，家属在不了解完整案卷的情况下，不宜急着作出“就是正常投资”或者“全部都是受贿”的判断。

在不删除、修改或者补造材料的前提下，可以先整理：

  • 认购书、购房合同、更名文件及补充协议；
  • 定金、房款、按揭和出售款的银行流水；
  • 开发商同期销售政策、内部优惠规则和逾期处理记录；
  • 反映双方真实约定的聊天记录、结算单和财务凭证。

家属可以保存原始材料、还原时间线，但案卷中的相关人员供述、公司财务资料以及指控数额的完整计算依据，通常仍需在律师依法可以会见、阅卷的程序阶段进一步核查。

七、检例第249号没有直接回答的两种情形

检例第249号按照实际获利计算，有一个明确前提：两套房已经出售，增值收益已经实际转入蔡某某指定账户。

如果房产尚未出售，只存在可能升值的认购安排，本案没有直接给出统一的数额答案。此时需要继续审查行为人实际取得了什么权利、是否已经控制相应利益以及案件所处状态。

如果购房人已经真实付款、签订合同、取得房产权益并承担市场风险，后来因为正常市场行情取得升值，也不能仅因开发商属于管理服务对象，就直接把全部升值认定为受贿所得。

指导案例提供的是审查路径，不是“内部认购后赚钱就构成受贿”的简化公式。

八、常见问题

真实购买房产后正常升值，升值部分都会被认定为受贿吗？

不能一概而论。如果购房人真实付款、取得房屋权益并承担价格涨跌和融资风险，不能仅凭房屋后来升值就认定全部升值收益属于受贿。仍需审查购房条件、职务行为与利益安排之间的关系。

只支付少量定金、没有取得房产，也可能构成受贿吗？

可能。检例第249号中，少量定金只是保留房源和掩饰收益转移的形式安排，当事人没有完成购房、没有取得处分权，也没有承担正常购房风险，最终取得的房产增值收益被认定为受贿。

检例第249号中的504.2万元如何计算？

两套房出售形成524.2万元差额，扣除当事人实际支付且未退还的20万元定金，实际获利为504.2万元，受贿数额据此认定。

房产尚未出售，可以直接按预期涨价数额认定受贿吗？

检例第249号的适用前提是房产已经出售、增值收益已经实际取得。尚未出售时，不能机械套用本案的计算方法，还需审查双方合意、权利控制程度、实际取得的利益及案件所处状态。

结语

检例第249号区分了两种形式相似、数额规则不同的房产利益输送：真实低价购买房产，重点审查交易时的特殊价格差额；少量支付定金、不实际购房、不承担风险，待房价上涨后取得售房收益，则要审查双方约定输送的利益对象以及实际获利数额。

办理这类案件，不能只问房子涨了多少，也不能只看有没有付款凭证。谁支付房款、谁取得权利、谁承担风险、谁决定出售，以及收益为什么归到特定人员名下，才是定性与数额判断的基础。

案例来源与相关专题

本文为一般法律信息，不构成针对具体案件的法律意见。具体判断应结合房产交易过程、职务行为、资金流向、证据材料及所处程序阶段作出。